Holdingstruktur für Immobilieninvestitionen
In Zeiten in denen die Immobilienpreise bereits stark gestiegen sind stellt sich für Käufer von Renditeimmobilien immer wieder die Frage, wie die laufende Steuerbelastung auf die Renditeobjekte optimiert werden kann. Gerade die Investition in 1b Lagen, also Immobilien in Randlagen oder strukturschwächeren Gebieten können noch hohe Mietrenditen erwirtschaften. Eine mögliche Wertsteigerung des Objekts ist nicht vorrangiges Ziel der Investition. Hier bietet sich der Kauf der Immobilie über eine vermögensverwaltende GmbH an. Der größte Vorteil durch die Steueroptimierung in Form einer Kapitalgesellschaft ist der Zinseszins auf die gesparten Steuern.
Beim langfristigen Vermögensaufbau in einer immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft werden die Erträge regelmäßig reinvestiert bzw. in eine Darlehnstilgung gesteckt und die laufende steuerliche Belastung beträgt 15 % Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag i.H.v. 5,5 % der Körperschaftsteuer. Im Ergebnis liegt die Steuerbelastung also bei 15,825 %. Dem Gegenüber kann die Steuerbelastung beim direkten Erwerb durch natürliche Personen mit Kirchensteuer bei rund 48 % bzw. bei Veranlagung zur sog. Reichensteuer sogar bei über 50% liegen. Die Ersparnis kann über die Jahre sich zu ansehnlichen Summen entwickeln. Dem gegenüber ist aber auch ein späterer Verkauf der Immobilie – unabhängig ob nach einem oder mehr als zehn Jahren – auch mit 15,825 % zu versteuern.
Zusammengefasst eignet sich die Immobilien GmbH daher meist bei langfristigen Investitionen in Renditeobjekte, bei denen eine steuerfreie Vereinnahmung des Veräußerungserlöses nicht im Vordergrund steht. Erst über eine lange Laufzeit kann der niedrigere Steuersatz sich erheblich auf die Gesamtrendite auswirken.
Insbesondere bei bestehenden Unternehmensbeteiligungen können sich durch die Nutzung von steuerlichen Vorteilen der Holdingstruktur erhebliche Finanzierungsvorteile zur Investition in Immobilien ergeben. Der GmbH steht bei Unternehmensbeteiligungen in Abhängigkeit der jeweiligen Rechtsform nach Abzug der Steuern ein wesentlich größeres Eigenkapital zur Investition als bei einer privaten Investition zur Verfügung.
